Evaluación de factibilidad técnica y económica-financiera de desarrollar un proyecto inmobiliario vinculado al arriendo de locales comerciales en la ciudad de Chillán

Abstract

Este proyecto consiste en la evaluación técnica-económica de un proyecto inmobiliario de arriendo de locales comerciales en la comuna de Chillán para la empresa Inversiones El Porvenir Spa. La empresa cuenta con un terreno específico en la comuna de Chillán, que se encuentra arrendado sólo una parte de las dependencias, donde podría desarrollar un nuevo proyecto, y pretende estudiar si es conveniente o no. Este informe aborda en una primera instancia un análisis del entorno de la empresa: macroentorno, microentorno y sector industrial. Para el análisis de macroentorno, se utilizó el análisis PEST, que incluye varios factores como políticos, económicos, sociales y tecnológicos. Con respecto al microentorno y análisis del sector industrial, se procedió a entrevistar a distintos actores del sector, tanto empresas inmobiliarias, profesionales del área, representantes del sector, que aportaron antecedentes valiosos para el desarrollo del estudio. Finalmente, con información aportada por la empresa Inversiones El Porvenir SpA, se realizó el diagnóstico interno, externo y análisis de la cadena de valor. Posteriormente, se procede a un estudio de mercado, utilizando fuentes de información primaria, para conocer la situación actual de los locales comerciales en el centro de Chillán y así poder determinar la demanda, oferta y el precio de éstos. La verificación de la posibilidad técnica de la construcción, se llevó a cabo a través de un estudio técnico en el que se examinan los usos de suelo y normas específicas del terreno, y mediante informes emitidos por profesionales del área de arquitectura, se determina el tamaño óptimo del proyecto. En una etapa siguiente se determina una estrategia competitiva, siendo ésta la base para realizar la evaluación económica del proyecto mediante los flujos de caja y un análisis de sensibilidad de las variables que mayor componente de riesgo tienen en el proyecto. El objetivo del proyecto es analizar, tanto técnica como económicamente, haciendo una comparación entre tres alternativas, la situación actual del negocio y dos escenarios más que podrían generar mayores ingresos, resaltando una importante característica, su localización en el centro neurálgico de la ciudad de Chillán. Finalmente, se busca determinar la conveniencia del proyecto, mediante indicadores económicos que permitan medir si el nuevo proyecto, relacionado con el arriendo de un local planta libre o tipo galería, es mejor que la situación actual del inmueble. Una vez calculados estos indicadores en los distintos escenarios, se incorporan a un árbol de decisiones, el cual indicará cuál es el mejor camino a elegir.